Comprare casa senza mutuo: come fare?

Comprare una casa è un passo importante nella vita di molte persone: è un investimento per il futuro, può servire per andare a vivere da soli evitando la spesa a fondo perduto dell’affitto, può essere semplicemente il raggiungimento di un sogno. Tuttavia, tale acquisto comporta di solito un importante quota di denaro, che obbliga i più alla stipula di un mutuo. Non tutti però sono in grado di ottenerlo: le banche sono sempre più restìe a prestare soldi, ad esempio, a chi non ha un posto fisso o un reddito adeguato. Che fare? Rinunciare? Esistono alcune alternative per comprare casa senza ricorrere al mutuo, ognuna con le proprie specificità e vantaggi. Ecco le varie opzioni e soluzioni possibili.

Comprare casa senza mutuo può sembrare un’impresa difficile, ma in realtà esistono diverse strade percorribili. Si tratta di soluzioni accessibili alla maggioranza delle persone, che permettono anche di evitare gli interessi bancari e spesso offrono una seria opportunità di negoziazione direttamente con il venditore, favorendo così condizioni più congrue. Quali sono? Le principali soluzioni per acquistare casa senza mutuo includono:

·      Pagamento in contanti: se si dispone della somma necessaria, è possibile pagare l’intero importo senza finanziamenti esterni; ciò di solito abbatte anche i tempi burocratici di un mutuo e stimola il venditore verso uno sconto, al fine di vendere prima l’immobile.

·      Vendita con riserva di proprietà: si paga la casa a rate, con un fisso mensile, come fosse un affitto, mantenendo la proprietà al venditore fino al saldo dell’ultima rata.

·      Affitto con riscatto (Rent to Buy): si affitta l’immobile con l’opzione di acquistarlo dopo un certo periodo, detraendo una parte dei canoni pagati.

Acquistare un immobile in contanti richiede una notevole disponibilità finanziaria. Può capitare se si riceve un’eredità, se si vendono dei beni, mettendo da parte la giusta cifra, o magari con la liquidazione della pensione si può comprare una casetta in riva al mare per godersi il tempo libero! È fondamentale in generale, soprattutto se i soldi arrivano da operazioni finanziarie, assicurarsi che la loro provenienza sia lecita se si tratta di un’eredità, che non vi siano coeredi in grado di reclamare la loro quota. I fondi devono quindi essere tracciabili, per evitare anche problemi con il fisco. Inoltre, quando si hanno importanti cifre a disposizione è necessario prestare particolare attenzione alle truffe, rivolgendosi ad agenzie immobiliari qualificate come iad, in grado di controllare tutti i documenti relativi all’immobile e la loro correttezza e completezza, ma anche di fare da intermediari con il venditore per negoziare il prezzo d’acquisto, dopo un’attenta valutazione del valore di mercato, parimenti a quanto farebbe il perito di una banca prima di concedere il mutuo.

Comprare una casa senza mutuo grazie alla vendita con riserva di proprietà è un’opzione che consente di entrare subito nell’immobile, ovvero ne garantisce l’immediato godimento, iniziando a pagare delle quote o rate al venditore: come si evince dal nome, la proprietà però rimane a quest’ultimo fino al saldo del prezzo concordato. Tale soluzione offre vantaggi per ambedue le parti: l’acquirente non stipula un mutuo, con i costi e le complicazioni del caso, mentre il venditore mantiene la proprietà a garanzia ed ha una rendita fissa. È importante, comunque, prima di procedere nell’acquisto di una casa con tale soluzione, conoscerne bene le caratteristiche. La vendita con riserva di proprietà è di fatto un contratto o atto in cui il trasferimento della proprietà avviene solo dopo il pagamento dell’ultima rata del prezzo concordato. Ovvero l’acquirente entra in possesso del godimento dell’immobile dalla stipula dell’atto, ma la proprietà si trasferisce solo al versamento dell’ultima rata. Dal punto di vista giuridico si tratta di una vendita con effetti reali “differiti” – cioè, il trasferimento della proprietà – rispetto agli effetti obbligatori immediati (la consegna del bene ed il pagamento del prezzo). La differenza con una normale compravendita sta proprio in questi aspetti.

Il tutto è ovviamente disciplinato dalla legge ed in particolare dal Codice Civile che specifica vari aspetti, come i seguenti:

·      L’acquirente assume i rischi di senescenza e obsolescenza dell’immobile, anche se la proprietà non è ancora stata trasferita.

·      In caso di inadempimento dell’acquirente, il venditore può risolvere il contratto. Se ciò accade, il venditore deve restituire i soldi ricevuti trattenendo un indennizzo equivalente all’affitto non percepito.

Questa forma di compravendita ha dei vantaggi innegabili come i seguenti:

·      Permette di acquistare un immobile senza dover pagare l’intero prezzo in una sola soluzione, o di stipulare un mutuo.

·      Le rate possono essere concordate liberamente tra le parti.

·      Il venditore mantiene la proprietà dell’immobile fino al pagamento completo, garantendosi contro il rischio di insolvenza.

La vendita con riserva di proprietà può essere una soluzione vantaggiosa per chi non può o non vuole accedere a un mutuo. Tuttavia, è essenziale che il contratto sia redatto con attenzione e che entrambe le parti siano consapevoli dei loro diritti e obblighi. Si raccomanda di consultare un notaio o un avvocato specializzato per assicurarsi che il contratto sia conforme alla legge e che tuteli adeguatamente gli interessi di entrambe le parti. Altresì è preferibile che sia trascritto nei registri immobiliari.

L’affitto con riscatto, o rent to buy, è un contratto che prevede un periodo di affitto durante il quale l’acquirente può decidere di acquistare l’immobile; in caso affermativo può scontare dal prezzo finale le quote di locazione già pagate. Questa formula è vantaggiosa per chi non ha immediata disponibilità finanziaria ma desidera comunque investire in un immobile. Può essere definita come un contratto d’affitto con opzione di acquisto. Nella pratica una parte del canone di locazione viene considerate come acconto sul futuro acquisto dell’immobile, sul prezzo di acquisto previamente concordato. È un metodo ideale anche per chi vuole testare una zona, o una città, prima di effettuare l’acquisto di una casa, anche se sostanzialmente è un efficace modo per evitare un mutuo con tutto ciò che consegue.

Dal punto di vista giuridico va evidenziato come il Rent to buy sia una forma contrattuale introdotta nel nostro Paese con il Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), che consente al conduttore/futuro acquirente di entrare subito in possesso dell’immobile, pagando un canone periodico. Dopo un periodo di tempo stabilito nel contratto, il conduttore ha l’opzione di acquistare l’immobile, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati. È importante sottolineare questo aspetto: si tratta solo di una parte! Nel contratto di affitto con riscatto il canone è diviso in due quote: la prima è destinata all’affitto/ utilizzo dell’immobile, definibile come remunerazione del godimento, mentre la seconda può essere imputata come acconto, nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto. Il rent to buy può essere applicato a qualsiasi tipo di immobile, sia residenziale che commerciale, e anche su terreni. La sua trascrizione nei registri immobiliari è fondamentale per garantire la tutela del conduttore: produce un effetto di opponibilità ai terzi e un effetto di prelazione/ prenotazione “proteggendo il conduttore da eventuali azioni pregiudizievoli successive alla trascrizione. In pratica, in questo modo, si blocca il proprietario dalla vendita ad altre persone. In caso di inadempimento del conduttore, come il mancato pagamento del canone, il concedente può avviare una procedura di esecuzione forzata o richiedere il rilascio dell’immobile. Non sussiste l’obbligo di acquisto. Terminato il periodo d’affitto, il contratto si può sciogliere liberamente.

Comprare casa senza mutuo è quindi possibile, ma bisogna trovare dei venditori disponibili al rent to buy o alla vendita con riserva di proprietà. Rivolgersi a iad immobiliare può essere la soluzione perfetta per favorire l’incontro tra domanda ed offerta. Iad Immobiliare è una rete di consulenti indipendenti che può offrire un servizio personalizzato per l’acquisto di immobili senza mutuo, garantendo acquirente e venditore in tutte le fasi dell’operazione, alla negoziazione del prezzo e fino alla stipula del contratto prescelto.