Recesso dopo la firma del contratto di compravendita immobiliare: le cose da sapere e come gestirlo

Il recesso dopo la firma del contratto di compravendita immobiliare è possibile? Se sì in quali casi? Si tratta di un documento vincolante per tutte le parti firmatarie, ma può comunque capitare che nel corso delle varie e lunghe fasi che contraddistinguono questo tipo di operazioni il venditore o l’acquirente possano ripensarci, sopraffatti magari da eventi sopravvenuti ed imprevisti. Ecco quando potrebbe essere utile o necessario annullare un contratto di vendita immobiliare e come gestirlo.

Un contratto di compravendita di un immobile è un impegno legale vincolante che assumono i firmatari, venditori e acquirenti, ed è regolato dalla normativa italiana. All’interno di questa è prevista anche la possibilità di un recesso, quale tutela delle parti, in determinate circostanze e secondo specifiche modalità. Molto dipende dal momento in cui si trova la trattativa: in fase di proposta di acquisto, dopo il compromesso o successivamente al rogito. Nel nostro Paese è l’articolo 1372 del codice civile il cardine legale di riferimento: stabilisce che siffatto contratto ha forza di legge tra le parti e che può essere sciolto solo per mutuo consenso o per cause ammesse dalla normativa; il contratto non produce effetto rispetto ai terzi, salvo specifici casi previsti.  Tali cause, modalità ed eventuali penali sono descritte in altrettanti articoli del C.C. e/o negli stessi contratti, quali clausole importanti.

Come annullare quindi la vendita di un immobile? Prima di tutto occorre capire se nel contratto di compravendita è prevista una clausola di recesso: in caso affermativo è possibile regolarsi seguendo le istruzioni date, nell’eventualità contraria è consigliabile consultare un avvocato per comprendere a cosa si va incontro. Le prospettive ovviamente cambiano in base alle fasi della trattativa e se ad annullare il contratto è l’acquirente o il venditore. Vediamo nel dettaglio cosa può accadere e come comportarsi.

Una proposta d’acquisto può essere annullata dal compratore prima dell’accettazione da parte del venditore, che a sua volta può decidere di rifiutare la cessione. In questo contesto, regolato dall’art. del C.C. 1328, il vincolo legale è determinato dall’accettazione della proposta: prima che avvenga, cioè, chiunque può ripensarci. Nel dettaglio, la proposta d’acquisto è una dichiarazione con cui un acquirente si impegna ad acquistare una casa ad un determinato costo: è un impegno vincolante solo per lui e per dimostrare la buona volontà offre una caparra. Questa verrà restituita in caso di diniego da parte del proprietario, ma anche se il compratore decide di annullare la proposta d’acquisto prima di una eventuale accettazione. Se invece questa è già stata effettuata, il venditore avrà diritto a trattenere la caparra (art. 1385 c.c.), fatte salve clausole specifiche scritte.

E se c’è un preliminare di vendita noto anche come compromesso? Questo documento vincola ambedue le parti firmatarie e può comportare la perdita della caparra o la restituzione del doppio, a seconda dei casi, o altre pene pecuniarie e problemi legali. In generale tra un compromesso ed un rogito può passare molto tempo e le condizioni delle parti possono cambiare. È per tale motivo che la stesura del preliminare non può prescindere da clausole precise e dettagliate: va stabilito ad esempio un tempo specifico in cui firmare l’atto definitivo, in cui il proprietario venditore deve liberare la casa, oppure deve sanare eventuali abusi; di contro può essere determinante inserire la condizione di accettazione del mutuo da parte dell’istituto di credito. In assenza di queste clausole le cose si possono complicare ed il recesso può diventare complesso ed oneroso.

La legge prevede generalmente diversi tipi di “invalidità negoziale” che consentono di annullare un atto di compravendita anche se definitivo: è il caso, ad esempio, di nullità per vizi del consenso, ovvero quando una delle parti sottoscrive il contratto senza averne la consapevolezza, come quando è incapace di intendere e volere, è minorenne o inconsapevolmente non ha i titoli per firmarlo, oppure nei casi di dolo, o se l’acquirente scopre solo in un secondo momento che la casa ha degli abusi. In questi contesti però occorre rivolgersi ad un tribunale e la questione si fa complicata. Si rischia di invalidare la compravendita e soprattutto l’acquirente può ritrovarsi senza casa e senza denaro! È sempre bene trovare delle soluzioni alternative anche perché le tempistiche giuridiche sono decisamente molto lunghe per trovare una soluzione e le spese legali costose.

Volendo approfondire alcuni aspetti è particolarmente importante comprendere che fine fa la caparra versata nelle varie situazioni. In fase di proposta o in quella di compromesso l’acquirente ha diritto a recedere dal contratto di acquisto dell’immobile. Le motivazioni per cui può decidere di farlo sono diverse: modifiche nello status economico, come la perdita del lavoro, mancata concessione del mutuo, individuazione di dubbi circa la regolarità edilizia dell’immobile. Vanno poi valutati i singoli casi. Quando ad esempio si fa una proposta d’acquisto, tramite un agente immobiliare, questa viene scritta solitamente su un modello prestampato, in cui va stabilito un limite temporale per l’accettazione, in genere 14 giorni. Poiché secondo legge, la proposta può essere revocata finché il contratto non sia concluso, se ne evince che questi sono i termini massimi entro cui esercitare il recesso senza penali. Se invece l’accettazione è già avvenuta il compratore può recedere esclusivamente ai sensi dell’art. 1385 del C.C. ovvero perdendo la caparra. Se a recedere è il venditore dopo l’accettazione, questi dovrà restituire invece il doppio della quota accettata. Il compromesso è successivo alla proposta d’acquisto e vincola tutti i contraenti. Il recesso è più complicato ed è previsto dalla legge solo in casi importanti come la scoperta di vizi. Nelle clausole contrattuali standard sono previste le penali in caso di inadempimento, come la perdita della caparra o il risarcimento dei danni.

Se il venditore decide di non procedere con la vendita dopo aver firmato il contratto, l’acquirente ha diritto a un risarcimento. Il “recesso contratto preliminare di vendita” da parte del venditore senza una giusta causa comporta comunemente una violazione del contratto con conseguenti sanzioni. È dunque particolarmente importante che il venditore valuti con attenzione tutte le disposizioni e le clausole presenti nel contratto per comprenderne a fondo le conseguenze legali: il risarcimento dei danni subiti dall’acquirente è il più evidente. Tuttavia, possono esistere circostanze eccezionali, come ad esempio un’indisponibilità dell’immobile a causa di problemi strutturali o vincoli legali: in tal caso il venditore potrebbe essere in grado di recedere senza dover pagare penali. Ma le clausole dovrebbero comunque essere indicate nel contratto in modo esplicito. Di contro se non si rispettano i termini di recesso, l’acquirente può agire in giudizio per chiedere la risoluzione del contratto preliminare e lo scioglimento dell’accordo nonché il risarcimento dei danni subiti o chiedere al giudice la pronuncia di una sentenza ai sensi dell’art. 2932 c.c., con la quale gli venga trasferita in maniera coattiva la proprietà dell’immobile all’acquirente. In generale per semplificare, in caso di recesso dal contratto di compravendita immobiliare, il venditore deve restituire il prezzo e rimborsare al compratore le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita, come le spese del notaio.

Rivolgersi ad un agente immobiliare qualificato come un consulente iad significa essere seguiti passo dopo passo in ogni fase della compravendita in modo corretto e sicuro, anche per evitare recessi contrattuali o soltanto la loro gestione. Il cliente iad riceverà per tempo tutte le informazioni del caso.

Da sottolineare: in generale, anche nei contratti preliminari, la clausola di recesso va preferibilmente sempre inserita, per evitare complicazioni. Di contro il compenso del mediatore immobiliare non è prescindibile dopo l’incarico, nel momento in cui il professionista porti a termine la trattativa. Ovvero: in caso di compravendita andata a buon termine, il recesso dell’atto di acquisto anche se previsto dalla normativa non esclude la parcella del professionista.