Vendita casa popolare ereditata: riscatto, tempi, modalità

Si può vendere una casa popolare ereditata e se sì dopo quanto tempo dal riscatto? La domanda è lecita, ma la risposta è complessa poiché dipende dalla tipologia di edilizia residenziale pubblica a cui fa riferimento l’immobile. Questo perché esistono più tipi di case popolari, con vincoli temporali, burocratici e di prezzo, ben diversi tra loro. Ecco una breve guida per orientarsi.

Una casa popolare è sostanzialmente un’opera di edilizia residenziale pubblica (ERP). Significa che è stata realizzata con fondi pubblici allo scopo di fornire un’abitazione a persone e famiglie con basso reddito. L’assegnazione avviene tramite domanda e bando e dopo essere stati inseriti in graduatoria. Non è gratis: l’assegnatario dovrà comunque pagare un canone di locazione seppur minimo, ovvero decisamente più basso di quello di mercato per la medesima zona. In base al tipo di sovvenzionamento necessario alla costruzione degli edifici residenziali pubblici è possibile distinguere 3 specie di case popolari, ovvero quelle di:

• edilizia sovvenzionata: caratterizzata da alloggi costruiti dallo Stato o da enti pubblici appositamente creati;
• edilizia agevolata: costruiti da imprese private con fondi pubblici;
• edilizia convenzionata: con immobili realizzati da imprese private in convenzione con il Comune, Provincia o Regione, di cui si impiegano ad esempio i terreni.

A seconda della tipologia esistono vincoli diversi per il riscatto e l’eventuale vendita della casa. Questo per evitare facili speculazioni immobiliari, soprattutto in grandi città come Roma o Milano.

Riscattare una casa popolare significa acquisirne la proprietà, che nel tempo è rimasta all’ente che ha concesso l’assegnazione. La normativa di riferimento al riguardo è la Legge n° 560 del 1993 “Norme in materia di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica” e successive modifiche. Sostanzialmente occorre attendere che l’ente metta in vendita l’immobile e partecipare al bando, ma solo se si posseggono determinati requisiti. Ovvero il riscatto può avvenire solo nei seguenti casi:

• Da parte dell’assegnatario o familiari conviventi (ad esempio coniuge, figli, nipoti, in qualità di eredi)
• L’assegnatario o l’erede devono abitare nell’immobile da almeno 5 anni
• Essere in regola con i canoni di locazione
• Non avere un reddito alto (il limite è indicato dalla normativa o nei bandi specifici)
• Possedere la cittadinanza italiana, europea o extracomunitaria (ma con permesso di soggiorno)
• Essere residente nel Comune di riferimento
• Non possedere altri immobili idonei all’abitazione del nucleo familiare.

Dopo quanti anni, si può riscattare una casa popolare? Non è detto che l’immobile venga messo in vendita dopo un certo numero di anni, ma può capitare, magari perché l’ente ha necessità di monetizzare per nuove costruzioni o ristrutturazioni. Per l’assegnatario o i suoi eredi conviventi il riscatto è sempre conveniente: anche in questo caso, il principio rimane quello di offrire a famiglie a basso reddito la possibilità di acquistare una casa e dunque il costo è sempre più favorevole dei prezzi di mercato.  L’importante è aver abitato l’immobile almeno 5 anni.

Ma dopo quanti anni si può vendere una casa popolare riscattata? Dopo 5, 10 anni o non fa differenza? Dipende! Se è frutto di edilizia sovvenzionata solitamente il divieto di alienazione (ovvero di vendita) sussiste per almeno 10 anni dal momento della stipula del contratto e comunque fino a quando non viene pagato l’intero prezzo dell’immobile. Sempre e comunque occorre prestare attenzione al diritto di prelazione dell’ente di riferimento, anche dopo che il decennio normativo è passato. L’edilizia agevolata prevede invece un limite di tempo inferiore, ovvero 5 anni, con un’opzione particolare per poter cedere l’immobile prima di questo tempo, ovvero in caso di gravi motivi, ma bisogna comunque richiedere l’autorizzazione all’ente di riferimento (ad esempio la Regione o il Comune). Diverso e più dibattuto è infine il discorso che riguarda l’edilizia convenzionata in cui a seconda della tipologia sussistono vincoli diversi e a cui si sono susseguite anche diverse sentenze di cassazione: per vendere tali case popolari è utile rivolgersi ad un tecnico o ad un’agenzia immobiliare qualificata in grado di sciogliere i nodi ed evitare che la compravendita sia dichiarata nulla.

Approfondiamo la questione della vendita di una casa acquistata in edilizia convenzionata: consente a persone o famiglie a basso reddito di acquistare un immobile ad un prezzo estremamente vantaggioso rispetto a quello di mercato in zona. Ciò grazie alla convenzione tra enti locali e costruttori: l’ente garantisce delle agevolazioni (permesso di costruire, terreno, benefici fiscali, eccetera) e l’impresa edile si impegna a cedere le case a prezzi bassi, prestabiliti. Non sussistono fondi statali per le spese di costruzione che vengono coperte con la vendita degli immobili stessi. Il contratto tra tutte le parti, al fine di evitare speculazioni è garantito da una serie di vincoli, i seguenti:

• Modalità e tempi per la costruzione e la fine dei lavori
• Il prezzo di acquisto della casa
• Il prezzo di un’eventuale rivendita o locazione
• Requisiti per accedere all’edilizia convenzionata (residenza nel Comune, non possedere altro immobile abitabile, reddito entro limiti prestabiliti, eccetera, come più in generale per le case popolari ed eventuali bandi specifici).
• Requisiti dei nuovi acquirenti (rientranti in quelli dell’edilizia convenzionata)

Sussistono comunque dei limiti anche nella vendita di tali immobili. Sulla tempistica come abbiamo visto, la questione è piuttosto dibattuta e spesso si fa riferimento al contratto di acquisizione iniziale che pone comunemente il divieto di vendere o locare la casa prima dei 5 anni. Meno noto è però il vincolo economico per cui non si può vendere o affittare al prezzo di mercato o comunque alla cifra che si vuole. Solitamente chi acquista una siffatta tipologia di casa non acquisisce la totalità della proprietà, ma solo il diritto di superficie: il terreno su cui è costruita rimane al Comune o all’Ente, per 60/99 anni. Per tale motivo il prezzo delle vendite o delle locazioni future è stabilito dal Comune con il bando iniziale. In genere la quota è inferiore o pari a quella del primo acquisto con una minima rivalutazione. Per superare questa problematica è comunque possibile fare ricorso alla procedura di “affrancazione”: in pratica si paga all’ente locale una cifra specifica atta a rimuovere i vincoli che gravano sulla casa.