Affittare casa a studenti universitari può essere una buona soluzione per mettere a reddito il proprio immobile o anche solo una stanza. Occorre però saper scegliere il giusto inquilino, conoscere le tipologie di contratto più convenienti, le possibilità di guadagni e soprattutto le tasse dovute. L’ideale è affidarsi in tutto e per tutto ad un’agenzia immobiliare, per andare sul sicuro e senza stress; tuttavia, è buona cosa sapere a cosa si va incontro prima di decidere di dare in locazione una casa. Ecco una breve guida per comprendere meglio.
Come affittare casa a studenti universitari
Il primo step per affittare una casa a studenti è sicuramente quello di trovare il giusto inquilino e con rapidità. È più facile se l’immobile si trova nelle vicinanze di un’università, oppure poco distante, ma ben collegato, ad esempio da poche fermate di metropolitana. Sui social, da Facebook a Tik Tok è possibile trovare numerosi gruppi di studenti in cerca di casa e dunque questo rappresenta un metodo comune per trovare un inquilino, inserendo un annuncio con allegate informazioni basilari e foto dell’appartamento. Tuttavia, la soluzione più pratica è quella di rivolgersi ad un’agenzia immobiliare sul territorio: un professionista è in grado anche di calcolare il giusto canone e seguire tutto l’iter burocratico fino alla registrazione del contratto, ma anche di suggerire la formula più adeguata che è il contratto transitorio per gli studenti universitari.
Affittare casa a studenti, contratto di locazione e regole
La normativa italiana ha previsto uno specifico contratto di locazione per studenti universitari, con vantaggi fiscali per ambo le parti. È un contratto definito “ad uso transitorio”, per la sua breve durata, ovvero limitata alle esigenze di studio: va da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36. I genitori o chi per loro, possono fare da garanti per il pagamento del canone, mentre al proprietario dell’immobile è concessa la possibilità di affittare tutta la casa o solo una porzione, offrendo altre stanze ad ulteriori inquilini con contratti distinti, garantendosi un reddito maggiore. Esistono comunque delle regole da rispettare:
- La durata minima e massima è imprescindibile (il contratto è comunque rinnovabile alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore)
- Lo studente deve essere fuori sede (ovvero residente in un Comune diverso da quello dell’Università)
- L’immobile deve essere ad uso abitativo e nel Comune dove ha sede l’università in cui lo studente è iscritto (o limitrofo)
- Il canone non è libero, ma concordato, secondo appositi accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini
Tutte queste informazioni vanno inserite nel contratto che una volta firmato da entrambe le parti (proprietario ed inquilino studente), va registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Questo passaggio, ma prima ancora la determinazione del canone sono difficili da elaborare da soli. Un’agenzia immobiliare o un CAF specializzato, possono essere d’aiuto. Nello stesso documento vanno anche inserite altre clausole particolari (come le spese accessorie a carico dell’inquilino o quelle comprese nel canone), la descrizione degli ambienti concessi in locazione e di quelli ad uso comune, nonché l’elenco del mobilio, la quota di caparra, il metodo e la data del versamento del canone. È necessario allegare al contratto anche i dati catastali dell’immobile, comprensivi di planimetrie e fornire l’attestato di prestazione energetica (APE). Al riguardo, va sottolineato che non è fatto obbligo di allegarne una copia, ma comunque va comunicata all’inquilino la classe energetica, necessaria anche per stabilire il corretto canone.
Affittare casa a studenti conviene e con quali guadagni?
Affittare casa a studenti tendenzialmente conviene sempre anche se i guadagni rientrano tra specifici canoni concordati. Ovvero non si può richiedere una cifra libera. Molto dipende dalla zona, dalla città, dalla tipologia dell’immobile. Un esempio? Una sola stanza a Roma in una casa di discreta qualità e area territoriale può comportare un canone anche di 400 euro mensili. In più mantenere un immobile sfitto non è mai una buona soluzione economica, per le tasse da pagare e le utenze che spesso per comodità vengono tenute attive, o per la quota condominiale. Inoltre la natura transitoria del contratto, ovvero la sua breve durata relativa alle esigenze di studio, evita il rischio di locare una casa per molti anni ed avere difficoltà con l’eventuale sfratto. Il contratto di locazione transitoria per studenti inoltre comporta anche l’accesso ad alcuni benefici fiscali.
Affittare casa a studenti, le tasse da pagare
Quando si affitta una casa occorre pagare le tasse sul reddito che ne deriva e sussistono anche alcune imposte per la registrazione del contratto. Tuttavia, quando si tratta di locazioni ad uso transitorio per studenti universitari si può usufruire di alcune agevolazioni fiscali. La più conveniente è quella che riguarda la cedolare secca. Questa consente il pagamento di un’imposta pari al 10% del canone annuo anziché il 21 % di quella ordinaria ai fini Irpef, nonché l’esenzione dell’imposta di registro e di quella di bollo e l’applicazione delle marche da bollo di 16,00 euro ogni 4 pagine di contratto.
Le spese relative al contratto di locazione, quando presenti, devono essere ripartiti in parti eguali tra i due contraenti. Qualora il proprietario optasse per tale regime fiscale, la scelta va inserita nel contratto. In alternativa, ai sensi della Legge n° 431/98 il proprietario che stipula un contratto di locazione transitorio a canone concordato per studenti universitari ha diritto ad una deduzione Irpef del 30% del canone, oltre a quella del 5% ordinaria. Va ricordato che le agevolazioni fiscali con questo tipo di contratto sono previste anche per lo studente fuori sede, con la possibilità di portare in detrazione dalle tasse il 19% del canone annuo, entro il limite di 2.633 euro.
