Affittare casa con mutuo: 4 cose da considerare

Affittare casa con un mutuo in corso è possibile? È una domanda che si pongono in molti, desiderosi di fare un investimento immobiliare sul lungo termine, pur non avendo a disposizione grandi capitali: dare in locazione l’immobile comprato può aiutare a saldare le rate del mutuo! Allo stesso tempo può capitare di trovarsi in difficoltà nel pagare un prestito bancario dovuto all’acquisto di un appartamento, sia esso prima o seconda casa e la soluzione ottimale può sembrare quella di appoggiarsi temporaneamente in un’altra soluzione abitativa, affittando quella nuova gravata dal mutuo. La risposta è affermativa: la normativa lo permette, ma bisogna prestare attenzione a come ci si muove e prendere in considerazione tutti i pro ed i contro di questa scelta.

La normativa vigente permette di affittare una casa su cui grava un mutuo in corso, a patto che il locatore-proprietario abbia la residenza nel medesimo Comune dell’immobile locato e che questo non corrisponda alle categorie catastali definite di lusso (A1, A8 e A9). Una particolare attenzione va posta riguardo alle agevolazioni fiscali: si possono perdere le detrazioni IRPEF del 19% sugli interessi del mutuo e l’esenzione dell’IMU come prima casa (che in tal caso andrà pagata).

È sicuramente la prassi più comune e semplice, quella legata agli investimenti: un genitore può acquistare ad esempio una casa per il figlio piccolo e pagare il mutuo con il canone di locazione, per anni. A seconda del tipo di immobile, e della rata del prestito, questa operazione può comportare anche un guadagno importante, fermo restando che l’affitto aiuta ad abbattere i costi di gestione, manutenzione e le tasse dovute per una casa in cui non si risiede abitualmente. Il mutuo di fatto non comporta alcun vincolo tra locatore e locatario, né inibisce alcuna forma di contratto. È chiaro però che prima di acquistare un appartamento o una villetta attraverso un prestito da pagare con l’affitto vanno calcolati bene i rischi: se l’inquilino diventa moroso? E cosa accade invece se non si riesce ad affittare l’immobile per molto tempo? Nel progetto di investimento queste possibilità vanno considerate: il budget mensile deve poter coprire il mutuo o si rischia di entrare in seria difficoltà.

Quando si tratta della prima casa, la situazione è leggermente più complessa. Vanno evidenziati diversi aspetti. Se l’immobile comprato viene ceduto con un contratto di locazione, significa che bisogna trasferirsi in un’altra abitazione. Ciò può comportare la perdita delle agevolazioni fiscali per la prima casa, a meno che non si mantenga la residenza nel medesimo comune e che dall’acquisto con mutuo siano passati almeno 5 anni. L’alternativa è quella di un affitto solo parziale: chi possiede una villa ne può locare una porzione così come si può affittare anche una sola stanza, con uso cucina e bagno, ad esempio con un contratto transitorio come quelli per gli studenti universitari. In ambedue i casi il canone può essere utile per pagare le rate del prestito. Anche in questi casi, in base al tipo di contratto, inoltre si possono avere delle agevolazioni fiscali.

Affittare casa se non si riesce a pagare il mutuo può essere una soluzione adeguata, magari finché non ci si rimette in pari con le rate, ma certamente comporta il grande sacrificio di tornare a vivere con i genitori (e quando si ha già una famiglia può essere complicato), o quello di adattarsi a metrature ridotte e confort minori. Tuttavia, occorre agire preventivamente. Non si può attendere il pignoramento della casa: un immobile pignorato non può essere affittato! Di fatto la proprietà rimane al debitore fino alla vendita all’asta, ma questi non ne può disporre in libertà: un giudice può concedere la stipula di un contratto di locazione, ma le quote raccolte con il canone finirebbero al custode giudiziario al fine di ridurre il debito con la banca. E la presenza di un inquilino non ritarderebbe la vendita all’asta, anzi, abbasserebbe il valore dell’immobile.